Сочи сохраняет статус главного всесезонного курорта страны и одного из самых популярных направлений отдыха в России. В прошлом году власти города встретили 8-миллионного туриста. В 2025 году динамика выглядит более сглаженной: поток туристов остался на прежнем уровне, при этом загрузка средств размещения в сентябре достигла 84,2%, а в октябре составила 75,8%. На федеральном уровне внутренний туризм продолжает расти: за 10 месяцев 2025 года число туристических поездок по стране достигло 76,2 млн, что на 4,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
На этом фоне рынок жилой недвижимости Сочи активно перестраивается: апартаменты окончательно переходят в гостиничный формат — апарт-отели с сервисом, собственным управлением, ориентированные в том числе на инвестора. В то же время сегмент квартир все чаще развивается как жилье для длительного проживания и рассматривается как более доступный аналог гостиничного фонда.
По данным экспертов жилого направления CORE.XP, эти изменения отчетливо прослеживаются в структуре сделок на первичном рынке. Если в 2021 году на комфорт-класс приходилось 97,4% всех сделок, доля бизнес-класса составляла 2,5%, а премиум-сегмента —всего 0,2%, то по итогам трех кварталов 2025 года ситуация кардинально изменилась. Сегодня на премиум-класс приходится треть всех сделок, доля бизнес-класса составляет 23,3%, тогда как комфорт-класс сократился до 46,5%.
Аналогичная динамика наблюдается и в структуре предложения. В 2024 году доля премиум-класса в экспозиции по количеству лотов составляла 12,3%, а по итогам 9 месяцев 2025 года продемонстрировала двойной рост, достигнув 23,1%. Дополнительным маркером премиализации рынка Сочи является появление в этом году в экспозиции Сочи проектов делюкс-класса. Так, жилой комплекс «Моретта» от девелопера «Неометрия» в формате клубного дома, стал уникальным событием для сегмента курортной недвижимости: впервые с 2020 года элитный жилой дом вышел на рынок города.
В премиальных проектах инфраструктура становится ядром концепции и главным фактором привлекательности. Каждый новый комплекс заявлен с полноценной внутренней средой, ориентированной на круглогодичный отдых, и высоким уровнем сервиса отельного уровня: закрытая территория и системы безопасности, консьерж-службы и ресепшн, сервисные функции и парковки, SPA-зоны, бассейны и фитнес-центры, ресторанная и коммерческая инфраструктура, а также собственные пляжи или развитая пляжная инфраструктура как ключевой элемент курортного отдыха.
При этом море остается главным «якорем» региона. Потенциал развития морского побережья, а также развитие яхтенной инфраструктуры расширяют перспективы вовлечения Сочи в международную туристическую отрасль. Тренд на строительство жилой недвижимости у моря сохраняется и постепенно распространяется на другие приморские территории — Крым и побережье Азовского моря.
Развитие курортных кластеров юга России продолжает привлекать частных инвесторов, однако эксперты жилого направления CORE.XP отмечают определенную перегретость сочинского рынка. Средняя площадь сделки в сегменте премиум-класса составляет около 30 кв. м, что указывает на доминирование инвестиционного «гостиничного» сегмента в структуре спроса. С 2021 по 2024 годы доля премиум-класса в структуре сделок по договорам долевого участия выросла с 0,2% до 19,5%, а бизнес-класса — с 2,5% до 30,7%. Это подтверждает переход от классической жилой недвижимости к курортной с точки зрения ключевой целевой аудитории проектов.
Сегодня большинство девелоперских проектов в Сочи предлагают покупателю не просто апартаменты, а комплексный продукт, включающий насыщенную инфраструктуру, сервис и услуги управляющей компании, что напрямую соответствует ожиданиям частных инвесторов.
Дополнительным драйвером развития может стать обсуждаемый в настоящее время Российским союзом туриндустрии и Минэкономразвития механизм привлечения средств физических лиц в строительство отелей с использованием эскроу-счетов. Такая модель способна повысить доверие частных инвесторов к курортной недвижимости, перевести часть апартаментного сегмента в более прозрачный формат коллективных средств размещения, а также ускорить формирование качественного номерного фонда в туристических локациях.
В результате за несколько лет Сочи прошел путь от рынка, где почти полностью доминировал комфорт-класс, к рынку, в котором бизнес- и премиум-недвижимость формируют значительную долю спроса и предложения, а продуктовые концепции девелоперов все чаще строятся вокруг сервиса и инфраструктуры. В этой модели именно инвестор становится ключевым клиентом рынка жилой недвижимости региона.
«Сочи — один из старейших рынков жилой недвижимости у моря — первым трансформируется в рынок курортного продукта. Именно инфраструктура, сервис и управляемость объекта сегодня определяют ликвидность проектов. Рост доли премиальной недвижимости с пятизвездочной инфраструктурой в сделках и экспозиции является прямым подтверждением того, что рынок завершил свою трансформацию от строительства классического жилого фонда к созданию инвестиционных активов, доступных частным инвесторам и физическим лицам», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Комментариев пока нет.
